매도인 대출 뜻과 거래 구조｜셀러 파이낸싱 이자 계산 예시

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부동산 매물을 살펴보다 보면 ‘매도인 대출 가능’ 또는 ‘셀러 파이낸싱 협의 가능’이라는 표현을 볼 수 있습니다.

매도인 대출은 매도인의 기존 은행 대출을 매수인이 승계하는 제도가 아닙니다. 매수인이 부족한 매매대금 일부를 매도인에게 빌리고, 소유권을 이전받은 후 정해진 기간에 상환하는 개인 간 금융 방식입니다.

매도인 대출의 기본 구조

일반적인 주택 거래에서는 매수인이 계약금과 중도금, 잔금을 모두 지급하면 매도인이 소유권을 이전합니다.

매도인 대출은 잔금 일부를 대여금으로 전환한다는 점이 다릅니다. 매도인은 매매대금 전액을 잔금일에 받지 않고, 매수인은 그 금액을 약정한 기간에 나눠 갚거나 만기에 일시 상환합니다.

이 과정에서 매도인은 집을 파는 사람인 동시에 돈을 받을 채권자가 됩니다. 매수인은 집을 취득하면서 매도인에게 돈을 갚아야 하는 채무자가 됩니다.

20억원 주택을 예로 들어보면

매매가격이 20억원인 주택을 다음과 같이 구입한다고 가정해 보겠습니다.

• 매수인 자기자금: 10억원

• 은행 주택담보대출: 6억원

• 매도인 대출: 4억원

• 매도인 대출 이율: 연 5%

• 대출기간: 2년

• 상환방식: 매월 이자 지급 후 만기에 원금 상환

4억원에 연 5%를 적용하면 1년 이자는 2,000만원입니다. 월 이자는 약 166만7,000원이고 2년간 지급하는 단순 이자는 약 4,000만원입니다.

매수인은 매달 약 166만7,000원의 이자를 지급하다가 2년 뒤 원금 4억원을 상환해야 합니다.

그러나 이것이 매수인의 전체 부담은 아닙니다. 은행 주택담보대출의 원리금과 취득세, 등기비용, 중개보수까지 더해 실제 자금계획을 세워야 합니다.

매도인의 돈은 어떻게 보호할까?

매도인은 소유권을 넘긴 뒤에도 대여금을 받지 못한 상태이므로 해당 주택에 근저당권을 설정할 수 있습니다.

근저당권을 설정할 때는 실제 대여원금과 채권최고액을 구분해야 합니다. 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 담보하기 위해 실제 원금보다 높게 설정할 수 있습니다.

등기부등본에 채권최고액이 5억원으로 표시돼 있다고 해서 실제 빌린 원금도 반드시 5억원이라는 뜻은 아닙니다.

담보 순위가 중요한 이유

매수인이 은행 주택담보대출을 함께 이용하면 은행이 선순위 근저당권자가 되고, 매도인이 후순위 근저당권자가 되는 경우가 있습니다.

집이 경매에 넘어가면 원칙적으로 선순위 채권부터 배당됩니다. 매각대금이 은행 채권과 경매비용을 충당하기에도 부족하면 후순위인 매도인은 돈을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.

매도인은 현재 주택 시세뿐 아니라 선순위 채권최고액과 주택가격 하락 가능성까지 고려해야 합니다.

매도인 대출과 기존 대출 승계의 차이

매도인 대출은 매도인과 매수인이 새롭게 체결하는 개인 간 대여계약입니다.

기존 대출 승계는 매도인이 은행에서 받은 주택담보대출을 매수인이 넘겨받는 방식입니다. 채무자가 바뀌는 것이므로 금융회사의 심사와 동의가 필요합니다.

당사자끼리 “앞으로 매수인이 은행 대출을 대신 갚는다”고 약속해도 은행이 승인하지 않으면 채무자 명의가 자동으로 변경되지 않습니다.

개인 간 대출도 이자 제한을 받을까?

개인 간 대출에도 이자제한법이 적용됩니다. 현재 금전대차 계약의 법정 최고이자율은 연 20%입니다.

수수료나 사례금 등 다른 명칭을 사용하더라도 실질적으로 돈을 빌려준 대가라면 이자로 판단될 수 있습니다.

매도인이 일시적으로 돈을 빌려주고 받는 이자는 세법상 ‘비영업대금의 이익’에 해당할 수 있습니다. 이자를 지급하는 매수인에게 원천징수 의무가 생길 수 있고, 매도인에게는 이자소득 신고 문제가 발생할 수 있습니다.

무이자로 빌려주는 경우에도 당사자가 가족이나 특수관계인이라면 증여세 등 별도의 세무 문제가 없는지 확인할 필요가 있습니다.

계약서에 포함할 내용

매도인 대출을 이용한다면 구두로 합의하지 말고 다음 내용을 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

• 대여금 원금

• 돈을 빌려준 날짜

• 약정이율과 이자 지급일

• 원금 상환기한과 상환방식

• 중도상환 가능 여부

• 연체이율

• 기한이익 상실 조건

• 근저당권의 순위와 채권최고액

• 근저당권 설정·말소 비용 부담

• 추가 담보대출과 재매각 조건

• 이자소득 원천징수와 세금 처리

• 채무불이행 시 조치

매수인이 특히 확인할 부분

매수인은 은행 대출과 매도인 대출을 합친 전체 부채를 기준으로 상환 능력을 판단해야 합니다.

당장은 이자를 낼 수 있어도 만기일에 큰 금액의 원금을 한꺼번에 마련하지 못하면 주택을 다시 팔거나 고금리 대출을 받아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

향후 은행 대출로 갈아타겠다는 계획도 당시의 소득과 신용도, 주택가격과 대출 규제에 따라 실행되지 않을 수 있습니다.

매도인이 특히 확인할 부분

매도인은 매수인의 소득과 기존 부채, 상환계획을 확인해야 합니다.

은행보다 후순위로 근저당권을 설정한다면 주택가격이 어느 정도 하락해도 대여금을 회수할 수 있는지 따져봐야 합니다. 담보가 있다는 사실만으로 원금 회수가 보장되는 것은 아닙니다.

매도인 대출은 부족한 잔금을 보완하는 방법이 될 수 있지만 정부가 보증하는 금융상품은 아닙니다. 매도인과 매수인이 직접 위험을 부담하는 거래이므로 계약 전 법률·등기·세무 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

대출 상환방식 비교｜원리금균등·원금균등·만기일시 월 납입금 계산

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※ 이 글은 매도인 대출의 일반적인 구조를 설명하기 위한 정보이며 개별 계약에 대한 법률·세무 상담을 대신하지 않습니다.

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