이재명 대통령 아파트 17억 근저당과 집주인 대출, 같은 방식일까?
이재명 대통령 아파트 17억 근저당과 집주인 대출, 같은 방식일까?
최근 고가 아파트 매물에서 ‘집주인 대출 가능’ 또는 ‘매도인 대출 가능’이라는 문구가 등장하고 있습니다.
은행 대출이 부족한 매수자에게 집을 파는 사람이 직접 자금을 빌려주거나, 받아야 할 매매 잔금의 지급을 미뤄주는 거래입니다.
이와 함께 이재명 대통령 부부가 분당 아파트를 매도하면서 매수자 명의의 아파트에 채권최고액 17억7천만 원의 근저당권을 설정한 사실도 알려졌습니다.
두 사례는 세부 계약은 다르지만, 매도인이 사실상 금융기관 역할을 한다는 점에서 연결됩니다.
집주인 대출이란?
집주인 대출은 집을 파는 매도인이 매수자에게 매매대금 일부를 빌려주거나, 잔금 지급을 일정 기간 미뤄주는 거래입니다.
영어로는 셀러 파이낸싱(Seller Financing), 우리말로는 매도인 금융 또는 매도자 대출이라고 합니다.
예를 들어 아파트 가격이 20억 원인데 매수자가 14억 원만 마련했다면, 매도인이 부족한 6억 원을 나중에 받기로 할 수 있습니다.
거래 구조는 다음과 같습니다.
매수자가 매도인에게 14억 원을 지급합니다.
주택 소유권은 매수자에게 이전됩니다.
남은 6억 원은 매수자가 약정한 날짜에 갚습니다.
매도인은 미지급 대금을 보호하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정합니다.
최근 강남·송파·광교 등 일부 고가 주택 매물에서 실제로 ‘집주인 대출’이나 ‘매도인 대출’이 가능하다는 조건이 확인됐습니다.
이재명 대통령 분당 아파트 거래 구조
보도에 따르면 이재명 대통령과 김혜경 여사는 공동명의로 보유했던 성남시 분당구 아파트를 29억 원에 매도했습니다.
매매계약은 2026년 7월 14일 체결됐고, 7월 16일 매수자 앞으로 소유권 이전 등기가 완료됐습니다.
같은 날 이 대통령 부부를 근저당권자로 하고 매수자를 채무자로 하는 채권최고액 17억7천만 원의 근저당권이 설정됐습니다.
(채권최고액은 근저당권자가 담보 부동산에서 우선적으로 돌려받을 수 있도록 등기해 둔 최대 한도입니다.
중요한 점은 채권최고액이 실제 빌린 돈과 같지는 않다는 것입니다. 원금뿐 아니라 앞으로 생길 수 있는 이자, 연체이자, 소송비용 등을 고려해 실제 채무보다 높게 설정하는 경우가 많습니다.
예를 들어 실제 빚이 10억 원이어도 채권최고액은 12억 원이나 13억 원으로 잡을 수 있습니다.
따라서 등기부에 채권최고액 17억7천만 원이라고 적혀 있어도, 실제 미지급 잔금이나 대출 원금이 정확히 17억7천만 원이라는 뜻은 아닙니다. 담보로 확보해 둔 최대 범위라고 이해하면 가장 정확합니다.)
청와대는 해당근저당이 2026년 10월 말에 지급하기로 한 미지급 잔금을 담보하기 위한 것이라고 설명했습니다.
결국 소유권은 먼저 매수자에게 넘겼지만, 매매대금 일부는 나중에 받기로 한 것입니다.
매도인인 이 대통령 부부는 잔금을 받지 못할 위험에 대비해 매도한 아파트에 근저당을 설정했습니다.
일반 집주인 대출과 같은 방식인가?
큰 틀에서는 같은 방식입니다.
일반적인 집주인 대출은 매도인이 부족한 매매대금을 매수자에게 빌려주는 구조입니다.
이 대통령 부부의 거래는 별도로 현금을 건네줬다기보다, 원래 받아야 할 매매 잔금의 지급을 미뤄준 구조에 가깝습니다.
두 방식의 공통점은 다음과 같습니다.
매수자가 매매대금 전액을 즉시 지급하지 않습니다.
매도인이 부족한 자금을 사실상 부담합니다.
주택 소유권은 매수자에게 이전됩니다.
매도인은 채권을 보호하기 위해 주택에 근저당을 설정합니다.
따라서 ‘매도인이 은행 역할을 하고, 매수자가 산 주택을 담보로 잡는다’고 이해하면 쉽습니다.
17억7천만 원은 실제 대출금이 아니다
여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다.
등기부에 기록된 17억7천만 원은 실제 대출 원금이 아니라 ‘채권최고액’입니다.
채권최고액은 원금뿐 아니라 이자, 연체이자, 소송비용과 강제집행 비용 등을 고려해 실제 채무보다 높게 설정할 수 있습니다.
따라서 다음 표현은 정확하지 않을 수 있습니다.
“이 대통령이 매수자에게 17억7천만 원을 현금으로 빌려줬다.”
보다 정확한 표현은 다음과 같습니다.
“미지급 잔금을 담보하기 위해 채권최고액 17억7천만 원의 근저당권을 설정했다.”
실제 미지급 잔금이 얼마인지는 채권최고액만으로 정확히 단정할 수 없습니다.
매도인은 왜 근저당을 설정할까?
매도인이 매매대금을 전부 받지 않고 소유권부터 넘겨주면 위험이 생깁니다.
매수자가 약속한 날짜에 잔금을 지급하지 않을 수 있고, 주택에 다른 채권자의 근저당·압류·가압류가 설정될 수도 있습니다.
근저당권이 있으면 채무 불이행이 발생했을 때 담보권을 실행해 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
그러나 근저당이 있다고 해서 원금 회수가 완전히 보장되는 것은 아닙니다.
선순위 권리가 있거나 세금 체납이 발생할 수 있고, 집값이 하락해 경매 낙찰가격이 낮아지면 채권 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
이자를 받지 않으면 증여가 될까?
청와대는 이번 미지급 잔금에 대해 이자를 받지 않기로 했으며, 무이자에 따른 세법상 문제가 있다면 관련 규정에 따라 처리할 예정이라고 설명했습니다.
개인 간 거래에서도 거액을 무이자 또는 지나치게 낮은 이자로 빌려주면, 상대방이 얻은 이자 상당의 경제적 이익이 세법상 증여로 평가될 가능성을 검토해야 합니다.
다만 실제 세금 발생 여부는 당사자의 관계, 대여금액, 대여기간, 적용 이자율과 세법상 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
일반인이 같은 거래를 검토한다면 계약 전에 세무사에게 증여세 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.
셀러 파이낸싱 거래 시 확인할 사항
셀러 파이낸싱은 금융기관의 표준 대출상품이 아니라 매도인과 매수인이 직접 체결하는 사적 채권 거래입니다.
따라서 계약서에 다음 내용을 명확히 적어야 합니다.
미지급 잔금 또는 대여금 원금
상환기일과 분할상환 여부
약정이자와 연체이자
근저당권의 순위
채권최고액
중도상환 조건
채무불이행 시 처리 방법
세금과 등기비용 부담 주체
기존 근저당·압류·가압류 여부
부동산 업계 전문가도 매도인이 매수자의 채무 상환 능력과 재정 상태를 확인하고, 계약이 이행되지 않을 경우 경매를 통해 채권을 회수해야 하는 위험을 고려해야 한다고 설명합니다.
핵심 정리
집주인이 돈을 빌려준다는 것은 매수자가 마련하지 못한 집값 일부를 매도인이 빌려주거나, 잔금 지급을 일정 기간 미뤄주는 것을 뜻합니다.
매도인은 돈을 돌려받지 못할 위험에 대비해 매수자 명의로 이전된 주택에 근저당권을 설정합니다.
이재명 대통령 부부의 분당 아파트 거래도 소유권을 먼저 넘기고 2026년 10월 말에 받을 미지급 잔금을 근저당으로 담보했다는 점에서 셀러 파이낸싱과 비슷한 구조입니다.
다만 등기부의 17억7천만 원은 실제 빌려준 금액이 아니라 채권최고액입니다.
셀러 파이낸싱은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 매수자와 집을 빨리 팔아야 하는 매도자에게 거래법이 될 수 있습니다.
하지만 개인 간 거액 대출, 근저당 순위, 경매, 이자, 증여세 등의 위험이 있으므로 계약 전에 법률·세무 검토가 필요합니다.
※ 본 글은 공개된 보도와 일반적인 부동산 거래 구조를 바탕으로 작성한 정보성 글입니다. 특정 거래의 위법성이나 세금 발생 여부를 판단하는 내용이 아닙니다. 실제 계약은 공인중개사·법무사·변호사·세무사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
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