토허제 실거주 유예 연장 조건 총정리｜세입자 있는 집을 무주택자가 사는 방법

 

토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 주거용 주택은 허가받은 목적에 따라 직접 이용해야 하므로 일반적으로 매수자가 입주해 2년간 실제로 거주해야 합니다.

문제는 집에 세입자가 살고 있을 때입니다. 임대차계약이 남아 있으면 매수자가 즉시 입주하기 어렵기 때문에 그동안 세입자가 있는 토허제 주택은 매매가 제한되는 경우가 많았습니다.

정부는 이러한 문제를 완화하기 위해 실거주 의무 유예 대상을 확대하고 최종 입주기한도 연장했습니다. 하지만 실거주 의무 자체가 사라진 것은 아니므로 적용 조건을 정확하게 구분해야 합니다.

토허제 실거주 유예는 어떻게 바뀌었나

정부는 2026년 2월 12일 다주택자가 임대 중인 주택을 무주택자에게 매도하는 경우, 매수자의 실거주 시작을 기존 임대차계약 종료일까지 미룰 수 있도록 하는 대책을 발표했습니다.

이후 2026년 5월 12일 적용 대상을 확대했습니다. 다주택자가 매도하는 주택에 한정하지 않고, 비거주 1주택자가 보유한 집을 포함해 ‘세입자가 있는 주택 전체’로 유예 대상을 넓혔습니다.

최종 입주기한도 2028년 2월 11일에서 2028년 5월 11일로 3개월 연장했습니다. 따라서 이번 조치는 단순한 토허제 해제가 아니라 실거주 유예 대상 확대와 입주기한 연장에 해당합니다.

매수자가 갖춰야 하는 조건

실거주 유예를 받으려는 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다.

5월 12일 당시 주택을 보유하고 있다가 발표 이후 집을 팔아 무주택자가 된 사람은 대상에 포함되지 않습니다. 기존 집을 팔고 토허제 지역으로 갈아타려는 경우에도 이 특별 유예를 적용받지 못할 수 있습니다.

정부가 무주택 유지 조건을 둔 이유는 기존 주택을 처분한 뒤 세입자가 있는 집을 사는 방식으로 실거주 의무를 피하는 것을 막기 위해서입니다.

대상 주택의 조건

매수하려는 주택에는 2026년 5월 12일 현재 세입자가 살고 있어야 합니다.

발표일 당시 체결돼 있던 임대차계약이 확인돼야 하며, 발표 이후 새로 임대차계약을 체결한 주택은 이번 유예 대상이 아닙니다.

따라서 매매계약 전에는 임대차계약서 작성일, 실제 임대 여부, 보증금과 계약 종료일을 확인해야 합니다.

사례 1｜유예를 받을 수 있는 경우

이 씨는 2026년 5월 12일 당시 집이 없었고 이후에도 계속 무주택 상태를 유지했습니다.

이 씨가 알아본 아파트는 토지거래허가구역에 있으며, 세입자가 2026년 3월부터 2027년 9월까지 거주하는 계약을 체결한 상태입니다.

이 씨가 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해 허가받는다면, 집을 취득하고도 2027년 9월까지는 입주를 기다릴 수 있습니다.

세입자의 계약이 끝나면 이 씨가 직접 입주해야 하며, 입주일부터 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.

사례 2｜유예를 받기 어려운 경우

박 씨는 2026년 5월 12일 당시 다른 주택을 보유하고 있었습니다. 이후 7월에 기존 주택을 매도해 무주택자가 됐습니다.

박 씨가 세입자가 있는 토허제 아파트를 사더라도 5월 12일부터 계속 무주택이었던 사람이 아니므로 이번 특별 유예 대상이 되기 어렵습니다.

단순히 토지거래허가를 신청하는 날 무주택자라고 해서 모두 적용받는 것은 아닙니다.

사례 3｜발표 이후 새로 세입자를 받은 경우

최 씨가 사려는 집은 2026년 5월 12일에는 비어 있었지만 집주인이 6월에 새로운 임대차계약을 체결했습니다.

이 주택은 기준일 당시 임대 중이던 주택이 아니기 때문에 이번 유예를 적용받기 어렵습니다. 발표 이후 세입자를 들여 실거주 의무를 미루는 것은 허용하지 않기 때문입니다.

허가 신청과 입주기한

실거주 유예를 적용받으려면 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가받아야 합니다. 허가 후에는 정해진 기간 안에 잔금 지급과 소유권 이전 등 주택 취득 절차를 진행해야 합니다.

입주는 2026년 5월 12일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 종료일까지 미룰 수 있습니다.

다만 세입자의 계약이 더 오래 남아 있더라도 2028년 5월 11일까지는 직접 입주해야 합니다. 입주한 후에는 2년간 실거주해야 합니다.

계약갱신청구권을 사용하면 유예도 늘어날까

실거주 유예는 기준일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 종료일을 기준으로 판단합니다.

세입자가 계약갱신청구권을 사용하거나 임대인과 계약을 다시 연장했다고 해서 매수자의 입주 유예기간이 자동으로 계속 늘어나는 것은 아닙니다.

임대차 종료일과 실제 입주 가능일이 충돌할 가능성이 있다면 계약 전에 관할 관청과 중개사에게 확인해야 합니다.

‘3년 3개월을 번다’는 표현의 의미

일부 부동산 방송에서는 이번 정책을 설명하면서 “지금 사면 3년 3개월을 번다”고 표현합니다.

그러나 법에서 모든 매수자에게 3년 3개월을 보장한 것은 아닙니다. 기존 세입자의 남은 계약기간에 입주 후 실거주해야 하는 2년을 더한 계산으로 볼 수 있습니다.

예를 들어 세입자의 계약이 1년 남았다면 약 1년 동안 입주를 기다린 뒤 2년간 거주하게 됩니다. 전체 보유기간은 약 3년이지만, 실제 실거주기간은 그중 마지막 2년입니다.

세입자 계약이 6개월 남은 집과 1년 6개월 남은 집은 활용할 수 있는 시간이 서로 다릅니다. 따라서 ‘3년 3개월’이라는 문구보다는 각 주택의 임대차 종료일을 기준으로 계산해야 정확합니다.

갭투자 허용으로 보면 안 되는 이유

이번 제도는 무주택자가 발표일 당시 이미 세입자가 있던 집을 매수할 수 있도록 입주 시점만 늦춰준 조치입니다.

새로운 전세를 놓거나 세입자를 교체하면서 장기간 임대할 수 있도록 허용한 것이 아닙니다. 기존 계약이 끝나면 매수자가 직접 입주해 2년간 살아야 합니다.

정부도 공식 발표에서 이번 조치가 갭투자를 새롭게 허용한 것이 아니라고 설명했습니다.

보증금 반환 문제도 확인해야 한다

세입자가 있는 집을 사면 기존 임대차보증금 반환의무가 매수자에게 넘어갈 수 있습니다.

예를 들어 매매가격이 10억 원이고 세입자의 보증금이 6억 원이라면 매수 시 실제로 준비하는 돈이 4억 원처럼 보일 수 있습니다. 그러나 세입자가 퇴거할 때는 보증금 6억 원을 반환할 자금이 필요합니다.

대출이 예상보다 적게 나오거나 보증금 반환용 대출이 제한되면 자금계획에 문제가 생길 수 있습니다. 매매가격과 전세보증금 차이만 보고 판단해서는 안 되는 이유입니다.

계약 전 확인사항

계약 전에는 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

• 해당 주택이 토지거래허가 대상인지

• 2026년 5월 12일 당시 실제 임대 중이었는지

• 기준일 당시 임대차계약의 최초 종료일

• 매수자가 5월 12일부터 계속 무주택이었는지

• 2026년 12월 31일까지 허가 신청이 가능한지

• 세입자 퇴거 시 보증금을 반환할 수 있는지

• 입주 후 2년 실거주가 가능한지

토지거래허가 여부는 주택의 주소와 종류, 면적 및 지정 공고에 따라 달라질 수 있습니다. 매매계약을 체결하기 전 관할 시·군·구청 토지거래허가 담당 부서에 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.

핵심 정리

2026년 5월 12일 발표된 조치로 세입자가 있는 토허제 주택의 실거주 유예 대상이 확대됐고, 최종 입주기한도 2028년 5월 11일까지로 연장됐습니다.

다만 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하며, 대상 주택에도 같은 날 이미 세입자가 거주하고 있어야 합니다.

2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 하고, 기존 임대차계약이 끝나면 직접 입주해 2년간 거주해야 합니다.

토허제가 해제됐거나 일반적인 갭투자가 허용된 것이 아니라는 점을 반드시 구분해야 합니다.

국토교통부 공식 발표
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148964215

국토교통부 핵심 안내
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148964366

※ 이 글은 제도 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 개별 주택의 허가 가능 여부와 임대차 조건은 관할 관청 및 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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