부동산 이면계약 뜻과 대출사기 수법｜금융권 사고금액 1,091억 원

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최근 부동산 이면계약을 악용한 대출사기로 은행과 상호금융기관에서 1,091억 원 규모의 금융사고가 발생한 것으로 조사됐습니다.

이번 사건에서는 실제 부동산 거래가격보다 높은 금액이 적힌 계약서를 금융기관에 제출해 대출금을 부풀린 수법이 사용됐습니다.

이면계약이 무엇인지, 어떤 방식으로 대출사기가 발생했는지 정리해 보겠습니다.

국회 정무위원회 박성훈 의원실이 금융권 자료를 집계한 결과, 2023년 5월부터 2025년 10월까지 수도권 상업용 부동산을 대상으로 발생한 이면계약 관련 대출 금융사고는 총 136건입니다.

전체 사고금액은 1,091억1,000만 원이었습니다.

은행권에서는 57건에 504억9,000만 원, 상호금융권에서는 79건에 586억2,000만 원의 사고가 발생했습니다.

지역농협의 사고금액이 약 481억9,000만 원으로 가장 컸습니다. 기업은행은 약 182억2,000만 원, 신한은행은 약 173억4,000만 원, 우리은행은 약 98억7,000만 원으로 집계됐습니다.

이면계약은 당사자들이 겉으로 공개한 계약과 별도로 실제 적용할 조건을 따로 합의하는 계약을 뜻합니다.

예를 들어 관공서나 은행에는 10억 원짜리 계약서를 제출했지만, 매도인과 매수인 사이에서는 실제 매매가격을 5억 원으로 정했다면 두 계약의 내용이 서로 다른 것입니다.

이때 은행에 제출한 계약서 뒤에 실제 당사자끼리 약속한 다른 계약이 존재하기 때문에 이면계약이라고 부릅니다.

이번 사건은 주로 수도권의 미분양 상가와 지식산업센터 등을 대상으로 발생했습니다.

실제 거래가격이 5억 원인 부동산을 10억 원에 거래한 것처럼 계약서를 작성해 은행에 제출하는 방식입니다.

은행이 계약서에 적힌 금액과 담보가치를 기준으로 6억~8억 원을 대출하면 시행사는 실제 매매대금을 가져갑니다. 이후 실제 매매대금을 초과한 대출금은 브로커와 수분양자 등이 수수료 등의 명목으로 나눠 가진 것으로 알려졌습니다.

은행은 실제 가치보다 많은 돈을 빌려준 셈입니다.

이면계약이라는 이름이 붙었다고 해서 그 자체가 항상 불법인 것은 아닙니다. 당사자 사이의 별도 합의가 법을 위반하지 않고 제삼자를 속이지 않는다면 효력이 인정되는 경우도 있습니다.

그러나 다음과 같은 목적으로 사용됐다면 문제가 될 수 있습니다.

· 실제 부동산 거래가격을 허위로 신고한 경우
· 금융기관을 속여 대출금을 부풀린 경우
· 세금을 줄이기 위해 다운계약서를 작성한 경우
· 전매 제한이나 각종 규제를 피하기 위한 경우
· 허위서류를 이용해 부당한 이익을 얻은 경우

특히 금융기관에 실제와 다른 계약서를 제출해 더 많은 대출을 받았다면 사기 등의 책임이 발생할 수 있습니다.

이번에 발표된 1,091억1,000만 원은 관련 금융사고 금액입니다. 이 금액 전부가 최종 손실로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

대출을 실행할 때 부동산이 담보로 설정됐기 때문에 금융기관이 담보를 처분해 일부 금액을 회수할 수 있습니다. 최종 피해액은 수사와 대출금 회수 절차가 끝난 뒤 달라질 수 있습니다.

이번 사건은 계약서 한 장만으로 부동산의 실제 거래가격을 판단해서는 안 된다는 점을 보여줍니다.

금융기관도 계약서의 진위뿐 아니라 주변 시세와 담보가치, 계약금·잔금의 이동 경로까지 함께 확인하는 대출 심사 체계를 마련할 필요가 있습니다.

참고 자료 : 서울파이낸스, 「부동산 대출사기에 금융권 줄줄이 뚫렸다」

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