서울 그린벨트 토지거래허가구역 확대 지역 총정리｜기존 토허제와 달라진 점
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정부가 2026년 8월 18일부터 서울 개발제한구역 전역과 서울에 인접한 수도권 그린벨트 일부를 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이번 지정은 서울 19개 자치구 전체의 부동산을 새로 규제하는 조치가 아닙니다. 해당 자치구 안에 있는 개발제한구역, 즉 그린벨트 토지가 주요 대상입니다.
기존 서울 토지거래허가구역과 이번에 추가되는 지역, 지정 기간과 허가 기준을 구분해 정리합니다.
서울은 원래 어디가 토지거래허가구역이었나?
서울에서는 기존에도 다음과 같은 부동산과 사업 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있었습니다.
서울 전체 아파트
서울 25개 자치구의 아파트가 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.
아파트 단지 안에 연립·다세대주택이 함께 있는 경우 해당 단지에 포함된 주택도 대상이 될 수 있습니다.
강남·서초·송파·용산구 아파트
강남구·서초구·송파구·용산구의 아파트 부지는 별도 토지거래허가구역 지정도 유지되고 있습니다.
재건축·재개발 및 정비사업 지역
다음과 같은 정비사업 대상지도 개별적으로 지정돼 있습니다.
재건축 추진 아파트
공공재개발 선정지
신속통합기획 재개발·재건축 지역
모아타운 및 인근 지역
강남·서초 일부 자연녹지지역
따라서 기존 서울 토허제는 아파트와 정비사업 추진 지역을 중심으로 적용된 규제라고 볼 수 있습니다.
2026년 8월 새로 추가된 서울 토허제 지역
이번 지정은 미발표 신규 공공주택지구 주변의 투기와 지가 상승을 막기 위한 조치입니다.
서울에서는 다음 19개 자치구 안에 있는 개발제한구역 일부가 토지거래허가구역에 포함됩니다.
종로구
광진구
중랑구
성북구
강북구
도봉구
노원구
은평구
서대문구
마포구
양천구
강서구
구로구
금천구
관악구
서초구
강남구
송파구
강동구
여기서 주의할 점은 ‘19개 자치구 일부 지역’이라는 것입니다.
19개 자치구의 아파트·빌라·상가·토지 전체가 이번 조치로 새롭게 지정되는 것이 아니라, 각 자치구 안의 그린벨트 토지를 중심으로 지정됩니다.
서울과 함께 지정된 경기·인천 지역
수도권에서는 서울과 인접한 그린벨트가 있는 다음 지역이 포함됐습니다.
인천 계양구: 25.15㎢
경기 성남시: 33.75㎢
경기 의정부시: 49.78㎢
경기 안양시: 30.15㎢
경기 부천시: 11.74㎢
경기 광명시: 6.72㎢
경기 고양시: 109.03㎢
경기 과천시: 22.53㎢
경기 구리시: 12.28㎢
경기 하남시: 70.14㎢
경기 김포시: 17.24㎢
서울·경기·인천을 합친 지정 면적은 총 503.82㎢입니다.
그린벨트 토허제 지정 기간
이번 선제 지정의 적용 기간은 다음과 같습니다.
시작일: 2026년 8월 18일
종료일: 2026년 12월 31일
정부는 연내 추가 공공주택지구를 발표한 뒤 사업별 영향 범위를 검토할 계획입니다.
신규택지 후보지와 관련이 없는 것으로 확인되는 지역은 토지거래허가구역에서 즉시 해제한다는 방침입니다.
남양주·경기 광주는 왜 5년간 지정되나?
남양주와 경기 광주는 8월 13일 발표된 신규 공공주택지구 입지에 포함됐기 때문에 별도로 장기간 지정됩니다.
대상 지역은 다음과 같습니다.
남양주시
와부읍 도곡리
와부읍 월문리
와부읍 덕소리 일대
경기 광주시
장지동
양벌동
역동 일대
두 지역의 총 지정 면적은 49.41㎢입니다.
지정 시작일: 2026년 8월 18일
지정 종료일: 2031년 8월 17일
지정 기간: 5년
한시적으로 지정된 서울·수도권 그린벨트와 달리 이미 신규택지 위치가 공개된 남양주·광주 및 주변 지역은 투기 방지를 위해 5년 동안 규제가 적용됩니다.
정부가 그린벨트를 먼저 묶은 이유
정부는 연내 총 10만 가구+α 규모의 신규 공공주택지구를 확보할 계획입니다.
먼저 공개된 물량은 다음과 같습니다.
서울 강서구 염창공원
경기 남양주
경기 광주
공급 규모: 총 2만7,200가구
나머지 7만3,000가구+α 규모의 신규택지 입지는 연내 추가 발표될 예정입니다.
정부가 후보지를 발표하기 전에 서울과 수도권 그린벨트를 넓게 토지거래허가구역으로 묶은 이유는 후보지 정보가 공개되거나 유출되기 전부터 발생할 수 있는 투기 거래를 차단하기 위해서입니다.
토지거래허가가 필요한 면적 기준
토지거래허가구역으로 지정되더라도 모든 규모의 토지 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다.
다음 기준을 초과하는 토지를 거래할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다.
도시지역
주거지역: 60㎡ 초과
상업지역: 150㎡ 초과
공업지역: 150㎡ 초과
녹지지역: 200㎡ 초과
도시지역 밖
농지: 500㎡ 초과
임야: 1,000㎡ 초과
기타 토지: 250㎡ 초과
허가 대상인데도 허가를 받지 않고 체결한 토지 매매계약은 효력이 발생하지 않습니다.
허가받은 이용 목적과 다르게 사용하거나 정해진 이용 의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
기존 토허제와 이번 확대 조치 차이
기존 토허제
서울 전체 아파트
강남·서초·송파·용산 아파트
재건축·재개발 사업지
신속통합기획 및 모아타운 지역
일부 자연녹지지역
이번 추가 지정
서울 19개 자치구 안의 그린벨트
인천 계양구 그린벨트
경기 10개 시의 서울 인접 그린벨트
신규택지 후보지 발표 전 투기 방지를 위한 한시 지정
결론
2026년 8월 서울 토지거래허가구역 확대는 서울의 아파트를 다시 추가 규제한 조치가 아닙니다.
기존에는 아파트와 재건축·재개발 지역을 중심으로 토허제가 적용됐다면, 이번에는 신규 공공주택지구 후보가 될 가능성이 있는 서울 및 수도권 그린벨트까지 범위를 넓힌 것입니다.
서울 19개 자치구 전체가 새롭게 규제되는 것은 아니므로 실제 거래 전에는 해당 토지의 지번이 지정 구역에 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
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서울시 토지거래허가구역 지정 현황
https://land.seoul.go.kr/land/other/appointStatusSeoul.do
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