2028년 부부 공동명의 1주택 종부세 변경｜80% 적용 의미 쉽게 설명

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2028년 부부 공동명의 1주택 종부세 변경｜80% 적용 의미 쉽게 설명

2028년부터 부부 공동명의로 집 한 채를 보유한 사람도 종합부동산세를 계산할 때 다주택자 등과 같은 공정시장가액비율 80%를 적용받을 수 있습니다.

집은 한 채인데 왜 1세대 1주택자와 다른 기준을 적용하는지, 실제 세금에는 어떤 영향을 주는지 쉽게 정리해 보겠습니다.

■ 부부 공동명의가 실제 2주택이라는 뜻일까?

그렇지 않습니다.

부부 공동명의 주택을 두 채로 계산하거나 부부를 실제 다주택자로 분류한다는 의미가 아닙니다.

종부세가 사람별 과세를 원칙으로 하기 때문에 생기는 차이입니다.

집 한 채를 남편과 아내가 각각 50%씩 가지고 있다면 종부세에서는 두 사람이 각자 주택 지분을 보유한 것으로 봅니다.

이 때문에 부부 공동명의 1주택자는 단독명의의 1세대 1주택자와 종부세 계산 기준이 달라질 수 있습니다.

■ 공정시장가액비율은 어떻게 바뀔까?

기사에 소개된 정부 계획은 다음과 같습니다.

• 현재 공정시장가액비율: 60%
• 2027년: 70%
• 2028년 1세대 1주택자: 70%
• 2028년 부부 공동명의 1주택자 등: 80%

따라서 부부 공동명의 1주택자는 2028년부터 다주택자 등과 같은 80%의 공정시장가액비율을 적용받을 수 있습니다.

■ 공정시장가액비율이 높으면 왜 세금이 늘어날까?

공정시장가액비율은 종부세의 과세표준을 계산할 때 사용합니다.

공시가격에서 기본공제 금액을 제외한 금액이 10억원이라고 가정하면 다음과 같습니다.

• 70%를 적용하면 7억원이 세금 계산 기준
• 80%를 적용하면 8억원이 세금 계산 기준

80%가 적용되면 종부세를 매기는 기준 금액이 더 커지므로 세 부담도 늘어날 수 있습니다.

그러나 실제 세금이 10% 또는 20% 오른다는 의미는 아닙니다. 최종 종부세는 과세표준 구간별 세율과 세액공제 등을 추가로 반영해 계산합니다.

■ 공동명의와 1주택 특례 중 어느 것이 유리할까?

부부 공동명의 1주택자는 일반 공동명의 방식과 1세대 1주택자 특례 중 유리한 방법을 비교할 필요가 있습니다.

일반 공동명의 방식은 부부가 각자의 지분을 기준으로 공제를 적용받습니다.

1세대 1주택자 특례를 신청하면 한 사람의 단독명의 주택처럼 계산하면서 나이와 거주기간 등에 따른 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

어느 쪽이 유리한지는 다음 조건에 따라 달라집니다.

• 주택 공시가격
• 부부의 지분 비율
• 소유자의 나이
• 주택 거주기간
• 적용 가능한 세액공제

기사의 시뮬레이션에 따르면 2028년 기준 공시가격 19억2천만원 이하와 32억원 초과 주택은 일반 공동명의 방식이 더 유리할 수 있습니다.

반면 공시가격 19억2천만원 초과 32억원 이하 주택은 1세대 1주택자 특례가 유리할 수 있습니다.

이는 일정한 조건으로 계산한 예시이므로 실제 세액은 개인별로 달라질 수 있습니다.

■ 공동명의를 단독명의로 바꾸기 전에 확인할 점

종부세만 보고 공동명의를 단독명의로 바꾸면 오히려 더 많은 비용이 발생할 수 있습니다.

배우자에게 주택 지분을 이전하는 과정에서 증여세와 취득세, 등기비용 등이 생길 수 있기 때문입니다.

따라서 명의를 변경하기 전에는 다음 금액을 함께 비교해야 합니다.

• 공동명의 상태의 예상 종부세
• 1주택 특례를 선택했을 때 예상 종부세
• 명의 변경 시 발생하는 세금과 비용

■ 핵심 요약

부부 공동명의 1주택자가 실제 다주택자로 바뀌는 것은 아닙니다.

정부 계획대로 시행될 경우 2028년부터 종부세 계산에 사용하는 공정시장가액비율이 다주택자 등과 같은 80%로 올라갈 수 있다는 의미입니다.

하지만 공동명의가 모든 경우에 불리한 것은 아닙니다. 주택 가격과 거주기간, 나이 등에 따라 일반 공동명의와 1주택 특례 중 유리한 방법이 달라질 수 있습니다.

이번 개편 내용은 향후 시행을 전제로 한 계획이므로 실제 적용 전 확정된 법률과 시행령을 반드시 확인해야 합니다.

출처: 한국경제 기사

https://link.coupang.com/a/f3Vi2skw6m

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