비거주 1주택 종부세 얼마나 오르나? 2027년 공제 축소와 예상 세액 정리

정부의 2026년 세제개편안에 따라 2027년부터는 주택을 한 채만 보유했더라도 해당 주택에 실제로 거주하지 않으면 종합부동산세 부담이 크게 증가할 전망입니다.

언론에서 보도된 ‘20억원 넘는 비거주 1주택 종부세 4배’는 모든 1주택자에게 똑같이 적용되는 결과가 아닙니다. 일정한 나이와 보유기간을 가정한 정부의 세액 계산 사례를 의미합니다.

비거주 1주택의 의미

비거주 1주택은 주택을 한 채 보유하고 있지만 소유자가 그 집에서 실제로 생활하지 않는 경우입니다.

해외에 사는 주택 소유자만을 뜻하지 않습니다. 보유 주택을 임대하고 본인은 다른 집에서 거주하는 경우도 포함될 수 있습니다.

종부세 기본공제 변경

현행 1세대 1주택 종부세 기본공제는 공시가격 12억원입니다.

개편안이 시행되면 실거주 1주택자는 공시가격 14억원으로 공제가 확대되지만, 비거주 1주택자는 공제액이 9억원으로 줄어듭니다.

실거주 1주택: 12억원 → 14억원

비거주 1주택: 12억원 → 9억원

비거주 주택은 과세 대상 금액이 늘어나는 반면 실거주 주택은 시가 약 20억원 수준까지 종부세 부담이 줄어들 수 있는 구조입니다.

종부세가 크게 증가하는 이유

비거주 1주택자의 세금이 늘어나는 배경에는 다음과 같은 제도 변경이 함께 작용합니다.

첫째, 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소됩니다.

둘째, 공정시장가액비율이 현재 60%에서 2027년 70%로 상향됩니다.

셋째, 장기보유 세액공제가 축소되고 실제 거주기간에 따른 공제로 전환됩니다.

넷째, 고가주택에 적용되는 일부 종부세율이 인상됩니다.

다섯째, 세액공제 한도가 신설되고 종부세 세부담 상한도 현행 150%에서 200%로 높아질 예정입니다.

20억원 비거주 1주택 예상 세액

60세인 1주택자가 집을 10년 동안 보유했지만 실제로 거주하지 않았다고 가정한 정부 계산 사례는 다음과 같습니다.

시가 약 20억원

현재 약 27만6천원

2027년 약 114만원

2028년 약 152만1천원

현재와 비교하면 2027년에는 약 4.1배, 2028년에는 약 5.5배로 증가하는 수준입니다.

같은 조건에서 시가 약 30억원인 주택은 2028년 종부세가 약 424만7천원, 시가 약 50억원인 주택은 약 1,970만3천원으로 추산됐습니다.

그러나 실제 종부세는 주택의 공시가격, 소유자의 나이, 보유기간, 거주기간, 지분율과 공동명의 여부 등에 따라 달라집니다.

오래 보유하는 것보다 실제 거주가 중요

현행 제도에서는 집에 직접 살지 않아도 장기간 보유하면 세액공제를 받을 수 있습니다.

개편안은 2027년에 보유공제를 현행의 절반 수준으로 줄이고 2028년부터 거주공제로 일원화할 예정입니다. 앞으로는 장기보유 여부보다 실제 거주기간이 종부세 혜택을 결정하는 중요한 기준이 됩니다.

취학이나 직장 변경, 해외 체류 등 불가피한 사유로 이사한 경우에는 일정 요건을 충족하면 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안도 포함됐습니다.

아직 확정된 법률은 아니다

이번 대책은 정부가 발표한 세제개편안으로, 실제 시행을 위해서는 국회에서 관련 법률이 통과돼야 합니다. 국회 심의 과정에서 세율, 시행 시기 또는 거주 인정 기준이 변경될 가능성이 있습니다.

따라서 비거주 1주택을 보유하고 있다면 보도된 배수만 볼 것이 아니라 주택의 공시가격과 실제 거주기간, 예외 인정 여부를 함께 확인해야 합니다.

※ 이 글은 공개된 정부 발표와 언론 보도를 참고해 이해하기 쉽게 재구성한 정보성 콘텐츠입니다. 원문을 그대로 옮기지 않았으며, 실제 세금은 개인별 상황과 최종 법률 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

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