1주택자·은퇴자도 부담 커질까? 종부세 공정시장가액비율 80% 상향 시 보유세 10조원 전망
1주택자·은퇴자도 부담 커질까? 종부세 공정시장가액비율 80% 상향 시 보유세 10조원 전망
종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올릴 경우 주택 보유세가 10조원을 넘어설 수 있다는 분석이 나왔다.
이번 분석은 세율 자체를 올리는 방식이 아니라 종부세 과세표준을 계산할 때 사용하는 공정시장가액비율을 조정했을 때 세 부담이 얼마나 달라지는지를 추산한 것이다.
다만 아직 확정된 세제 개편이 아니라 특정 조건을 가정한 전망이라는 점은 구분해서 볼 필요가 있다.
공정시장가액비율이란 무엇인가
공정시장가액비율은 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 공시가격에 적용하는 비율이다.
쉽게 말하면 공시가격 전액을 그대로 과세표준에 반영하지 않고, 정부가 정한 일정 비율만 반영하는 장치다.
공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라가면 같은 공시가격의 주택을 보유하더라도 종부세 계산에 반영되는 금액이 커질 수 있다.
예를 들어 공시가격에서 각종 공제액을 차감한 금액이 5억원이라고 가정해 보자.
공정시장가액비율이 60%라면 과세표준 계산에 반영되는 금액은 3억원이다.
반면 80%가 적용되면 4억원이 반영된다.
실제 세액은 공제액, 보유 주택 수, 세율, 세액공제 등에 따라 달라지지만 비율이 높아지면 종부세 부담이 커지는 구조다.
비율 80% 적용 시 보유세 10조원 전망
국회예산정책처 자료를 인용한 보도에 따르면 2026년 주택분 보유세는 공정시장가액비율 60%를 유지할 경우 약 8조6995억원으로 추산됐다.
공정시장가액비율을 80%로 올리면 전체 주택분 보유세는 약 10조658억원으로 증가할 것으로 전망됐다.
이는 현행 비율을 유지할 때보다 약 1조3663억원, 비율로는 15.7% 늘어난 수준이다.
공정시장가액비율을 95%까지 올리는 경우에는 보유세가 약 10조7726억원으로 증가할 것으로 추계됐다.
다만 여기서 말하는 보유세는 종합부동산세만을 뜻하는 것이 아니다.
주택분 재산세와 종합부동산세를 합한 금액이다.
종부세 증가 폭이 특히 큰 이유
자료에 따르면 주택분 재산세는 약 7조2233억원으로 예상됐다.
공정시장가액비율 변화에 따라 직접적인 영향을 크게 받는 부분은 종합부동산세다.
공정시장가액비율이 60%일 때 주택분 종부세는 약 1조4763억원으로 추산됐다.
80% 적용 시에는 약 2조8425억원, 95% 적용 시에는 약 3조5494억원으로 늘어날 것으로 전망됐다.
60%에서 80%로 올라갈 경우 종부세 총액만 보면 거의 두 배 가까이 증가하는 셈이다.
다만 개인별 증가액은 모두 같지 않다.
공시가격, 보유 주택 수, 공동명의 여부, 고령자 세액공제, 장기보유 세액공제 등에 따라 실제 부담은 크게 달라질 수 있다.
서울과 수도권의 부담이 더 커질 수 있다
공시가격이 높은 주택이 많은 서울과 수도권은 공정시장가액비율이 올라갈 경우 상대적으로 세 부담 증가 폭이 클 수 있다.
분석에 따르면 서울의 주택분 보유세는 현행 약 4조5191억원에서 공정시장가액비율 80% 적용 시 약 5조4721억원으로 늘어날 것으로 전망됐다.
증가율은 약 21.1%다.
95%를 적용하면 약 5조9595억원으로 늘어 현행보다 약 31.9% 증가할 것으로 추산됐다.
경기도는 현행 약 2조377억원에서 80% 적용 시 약 2조2580억원, 95% 적용 시 약 2조3707억원으로 증가할 것으로 분석됐다.
이러한 차이는 서울과 수도권에 종부세 대상이 될 가능성이 있는 고가 주택이 상대적으로 많이 분포하기 때문으로 볼 수 있다.
1인당 평균 종부세 624만원이라는 숫자의 의미
기사에서는 2024년 종부세 과세 인원 45만5331명을 기준으로 단순 계산할 경우 1인당 평균 주택분 종부세가 현행 약 324만원에서 80% 적용 시 약 624만원으로 증가할 수 있다고 설명했다.
95% 적용 시에는 평균 약 780만원으로 추산됐다.
하지만 이 평균 금액을 모든 종부세 납세자가 실제로 내는 세금으로 받아들이면 안 된다.
종부세 납세자 중에는 1주택자도 있고 여러 채를 보유한 다주택자나 법인도 있다.
고가 주택 한 채를 보유한 사람과 여러 채를 보유한 사람의 세액 차이도 크다.
따라서 평균 세액은 전체적인 변화 방향을 보여주는 참고 자료일 뿐, 개인의 예상 세금과 동일하지 않다.
1주택자와 은퇴자가 특히 걱정하는 이유
1주택자라고 해서 모두 종부세를 내는 것은 아니다.
종부세는 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 부과된다.
하지만 서울 등 공시가격이 높은 지역에서 오래 거주한 1주택자는 소득이 많지 않아도 주택 가격 상승으로 종부세 대상이 될 수 있다.
특히 은퇴자는 정기적인 근로소득이 줄어든 상태에서 보유세가 오르면 부담을 크게 느낄 수 있다.
주택을 팔지 않는 이상 현금 수입이 생기는 것도 아닌데 매년 세금은 현금으로 납부해야 하기 때문이다.
다만 1세대 1주택자에게는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제 등 부담을 줄이는 장치가 적용될 수 있다.
따라서 단순히 공정시장가액비율이 오른다는 이유만으로 모든 1주택자와 은퇴자의 세금이 같은 비율로 증가한다고 단정하기는 어렵다.
세금이 전월세 가격으로 전가될 가능성
보유세가 올라가면 집주인이 증가한 세금을 월세나 전세 조건에 반영할 수 있다는 주장도 나온다.
임대인이 보유 비용 증가분을 임차인에게 넘기려 할 수 있기 때문이다.
하지만 세금이 오른 만큼 전월세 가격이 자동으로 오르는 것은 아니다.
임대료는 주변 시세, 주택 공급량, 금리, 전세대출 여건, 임차인의 지불 능력 등 여러 요인에 의해 결정된다.
전월세 수요보다 공급이 많다면 집주인이 세금 증가분을 임대료에 모두 반영하기 어렵다.
반대로 주택 공급이 부족하고 임대 수요가 강한 지역에서는 일부 부담이 임대료로 전가될 가능성이 있다.
따라서 보유세 인상과 전월세 가격 사이의 관계는 지역과 시장 상황에 따라 다르게 나타날 수 있다.
집을 사라고 하면서 세금은 올린다는 불만
무주택자의 주택 구입을 지원하면서 주택을 취득한 뒤에는 보유세 부담을 높이는 정책이 모순처럼 느껴질 수 있다.
정부는 한편으로 실수요자의 주택 구입을 장려하고, 다른 한편으로는 고가 주택과 다주택 보유에 세금을 부과해 부동산 자산의 과도한 집중을 줄이려 한다.
문제는 실수요자와 투자자를 구분하는 기준이 단순하지 않다는 점이다.
서울에서 장기간 한 채를 보유한 은퇴자도 집값이 오르면 고가 주택 보유자로 분류될 수 있다.
반대로 소득과 자산 여력이 충분한 사람이 각종 공제나 명의 분산을 활용할 가능성도 있다.
결국 주택 수와 가격만으로 납세자의 실제 부담 능력을 정확히 판단하기는 어렵다.
보유세 정책에서 필요한 보완책
보유세를 조정하려면 세수 확대나 부동산 가격 안정만 볼 것이 아니라 실제 거주자에게 미치는 영향도 함께 검토해야 한다.
첫째, 장기 거주 1주택자에 대한 보호 장치가 필요하다.
실거주 기간이 길고 소득이 낮은 고령자에게 세금이 갑자기 크게 늘지 않도록 세액공제나 납부유예 제도를 정교하게 운영할 필요가 있다.
둘째, 세제 변화는 단계적으로 시행해야 한다.
공정시장가액비율을 단기간에 크게 올리면 납세자가 예상하지 못한 부담을 질 수 있다.
몇 년에 걸쳐 단계적으로 조정하고 예상 세액을 미리 안내하는 방식이 필요하다.
셋째, 세금과 주택 공급 대책을 함께 추진해야 한다.
세금만으로 주택 가격을 안정시키는 데에는 한계가 있다.
선호 지역의 주택 공급, 교통망 개선, 재건축과 재개발, 임대주택 공급 등 장기적인 대책이 병행돼야 한다.
넷째, 정책의 일관성이 중요하다.
정부가 바뀔 때마다 공정시장가액비율과 공시가격 정책이 크게 달라지면 국민은 장기적인 주거 계획을 세우기 어렵다.
세금을 올리든 내리든 기준과 목표를 명확하게 설명해야 한다.
주택 보유자가 지금 확인해야 할 내용
공정시장가액비율 상향 논의가 실제 정책으로 이어질지는 아직 확정되지 않았다.
따라서 기사에 나온 평균 금액만 보고 집을 급하게 팔거나 매수 계획을 변경할 필요는 없다.
대신 다음 내용을 미리 확인하는 것이 좋다.
현재 보유 주택의 공시가격
종부세 기본공제 적용 여부
1세대 1주택자 해당 여부
공동명의와 단독명의 차이
고령자 세액공제 적용 가능 여부
장기보유 세액공제 적용 가능 여부
재산세와 종부세 예상액
향후 은퇴 후 납부 가능한 현금 흐름
세금은 공시가격과 개인별 조건에 따라 달라진다.
실제 매도나 증여, 공동명의 변경을 결정하기 전에는 세무 전문가와 상담하는 것이 안전하다.
결론
공정시장가액비율을 60%에서 80%로 높일 경우 주택 보유세가 10조원을 넘어설 수 있다는 분석은 세제 조정이 납세자에게 미치는 영향을 보여준다.
특히 종부세 부담이 크게 늘어날 수 있어 고가 주택 보유자뿐 아니라 소득이 줄어든 은퇴자와 장기 거주 1주택자의 부담도 함께 살펴야 한다.
그러나 기사에 나온 수치는 정책이 확정된 결과가 아니라 특정 비율을 적용한 추계다.
모든 1주택자에게 같은 세금이 부과되는 것도 아니고, 평균 세액이 개인의 실제 납부액을 뜻하는 것도 아니다.
집을 사라고 장려한 뒤 보유세를 다시 무겁게 매기는 정책은 국민에게 혼란을 줄 수 있다.
부동산 정책이 신뢰를 얻으려면 세금 강화와 완화를 반복하기보다 실수요자 보호 기준을 분명히 하고, 공급 대책과 세제 개편을 함께 추진해야 한다.
무엇보다 국민이 몇 년 뒤의 세 부담을 예측하고 주거 계획을 세울 수 있도록 정책의 일관성을 유지하는 것이 중요하다.
※ 이 글은 보도에 소개된 국회예산정책처 추계 내용을 바탕으로 공정시장가액비율 조정의 영향을 설명한 정보성 글입니다. 공정시장가액비율 상향이 확정됐다는 의미가 아니며, 실제 종부세는 공시가격, 주택 수, 명의 형태, 보유 기간과 각종 공제에 따라 달라질 수 있습니다.
https://link.coupang.com/a/fUqoZR39K8
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