23억원 아파트에 근저당 20억9000만원…분당 양지마을 ‘셀러 파이낸싱’ 거래란

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23억원 아파트에 근저당 20억9000만원…분당 양지마을 ‘셀러 파이낸싱’ 거래란

경기 성남시 분당구 수내동 양지마을에서 매도인이 매수인에게 아파트 잔금을 빌려주고 근저당권을 설정하는 거래가 잇따라 확인됐습니다.

23억원에 매매된 아파트에 채권최고액 20억9000만원의 근저당권이 설정된 사례도 있었습니다.

이를 단순 계산하면 매수인이 먼저 지급한 금액은 2억1000만원입니다. 하지만 23억원짜리 아파트를 2억1000만원에 구입했다는 의미는 아닙니다.

매수인은 매도인에게 아직 지급하지 않은 20억9000만원을 정해진 기한까지 갚아야 합니다. 매도인은 해당 채권을 보호하기 위해 매각한 아파트에 근저당권을 설정한 것입니다.

양지마을 고가 거래의 30%에서 매도인 근저당 확인

보도에 따르면 2026년 4월 23일부터 7월 22일까지 분당 양지마을 금호·청구·한양아파트에서 신고된 거래 중 동과 층이 공개되고 거래금액이 15억원 이상인 30건의 등기부등본을 조사한 결과, 9건에서 매도인을 근저당권자로 한 근저당 설정이 확인됐습니다.

조사 대상의 30%로, 약 3채 가운데 1채에 해당합니다.

근저당 설정금액은 최소 1억원에서 최대 20억9000만원이었으며, 매도인 금융과 은행 주택담보대출을 함께 이용한 사례도 있었습니다.

셀러 파이낸싱이란

셀러 파이낸싱은 집을 파는 사람이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주는 방식입니다.

일반적인 아파트 매매에서는 매수인이 자기자금과 은행 대출을 이용해 잔금을 지급합니다.

셀러 파이낸싱 거래에서는 매도인이 잔금 일부를 나중에 받기로 하고 먼저 소유권을 매수인에게 넘겨줍니다. 대신 미지급 잔금을 돌려받기 위해 매도한 부동산에 근저당권을 설정합니다.

예를 들어 아파트 매매가격이 23억원이고 매수인이 2억1000만원을 지급했다면 나머지 20억9000만원을 매도인에게 나중에 지급하는 계약을 체결할 수 있습니다.

매수인이 약정된 기한까지 돈을 지급하지 않으면 매도인은 근저당권을 실행해 경매 등을 통해 채권을 회수할 수 있습니다.

근저당권과 채권최고액의 의미

근저당권은 일정한 범위의 채무를 부동산으로 담보하는 권리입니다.

채권최고액은 근저당권자가 해당 부동산에서 우선적으로 변제받을 수 있도록 정한 최대 담보 한도를 뜻합니다.

등기부등본에 채권최고액이 20억9000만원으로 표시돼 있다고 해서 실제 원금이 반드시 20억9000만원이라는 의미는 아닙니다.

채권최고액에는 원금과 함께 이자, 지연손해금 및 경매 비용 등이 반영될 수 있기 때문입니다.

따라서 실제 빚이 얼마인지는 매매계약서와 금전소비대차계약서, 잔금 지급 내역 등을 함께 확인해야 합니다.

매도인 금융 거래가 늘어난 이유

첫 번째 이유는 주택담보대출 규제입니다.

고가 아파트 매수자가 은행에서 필요한 금액을 모두 대출받기 어려워지자 매도인이 부족한 잔금을 일정 기간 빌려주는 거래가 등장하고 있습니다.

두 번째는 기존 주택 처분 문제입니다.

매수인이 보유한 기존 주택을 팔아야 잔금을 지급할 수 있지만 매도 시기가 맞지 않을 수 있습니다. 이때 새 아파트의 소유권을 먼저 이전받고 기존 주택을 처분한 뒤 잔금을 지급하는 구조를 이용할 수 있습니다.

세 번째는 재건축 일정입니다.

양지마을은 재건축 사업시행자 지정 고시를 앞둔 지역으로 알려졌습니다. 매수인이 재건축 절차가 더 진행되기 전에 소유권을 확보하려는 수요가 거래에 영향을 미쳤을 가능성이 제기됩니다.

이재명 대통령 자택 거래와 같은 방식일까

이재명 대통령 부부가 보유했던 분당 양지마을 금호1단지 아파트도 29억원에 매각된 뒤 매수인을 채무자로 하고 매도인을 근저당권자로 하는 채권최고액 17억7000만원의 근저당권이 설정됐습니다.

당시 대통령실은 매수인이 기존 주택을 처분해 잔금을 마련할 수 있도록 지급 기한을 늦춰준 거래라는 취지로 설명했습니다.

이번 조사 결과 양지마을에서는 해당 거래 이전에도 매도인이 근저당권을 설정하는 방식이 여러 차례 활용된 것으로 나타났습니다.

불법 거래는 아닐까

매도인이 매수인에게 잔금을 빌려주고 근저당권을 설정하는 방식 자체가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다.

다만 실제 거래가격을 낮게 신고하거나 자금조달계획서를 사실과 다르게 제출해서는 안 됩니다.

무이자 또는 지나치게 낮은 이자로 큰돈을 빌려줄 경우 당사자 관계와 거래 조건에 따라 세금 문제가 발생할 가능성도 확인해야 합니다.

재건축 조합원 지위나 사업시행자 지정 전후의 권리 취득 여부도 별도로 검토해야 합니다.

매수인이 확인해야 할 사항

매수인은 근저당권의 채권최고액만 볼 것이 아니라 실제 빌린 원금과 상환기한, 이자율, 연체이자 및 중도상환 조건을 확인해야 합니다.

은행 대출과 매도인 근저당이 함께 설정됐다면 각각의 권리 순위도 중요합니다.

잔금을 갚지 못하면 본인이 소유권을 취득한 아파트가 경매로 넘어갈 수 있다는 점도 알아야 합니다.

매도인이 확인해야 할 사항

매도인은 소유권을 먼저 넘겨준 뒤 잔금을 받지 못할 위험을 부담합니다.

근저당권을 설정했더라도 선순위 대출이 많거나 집값이 하락하면 경매를 통해 매매대금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

상환기한과 이자, 연체 시 조치, 경매 실행 조건을 계약서에 명확히 작성해야 합니다.

전세나 월세 계약자는 무엇을 확인해야 할까

매도인 근저당이 설정된 아파트에 전세나 월세로 들어가려는 임차인은 더욱 신중해야 합니다.

등기부등본에서 소유권 이전일과 근저당권 설정일, 채권최고액 및 권리 순서를 확인해야 합니다.

근저당권이 먼저 설정되고 임차인의 전입신고와 확정일자가 나중이라면 경매 시 근저당권자가 먼저 배당받을 수 있습니다.

채권최고액과 예상 보증금의 합계가 주택 시세에 가까우면 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

마무리

23억원 아파트에 20억9000만원의 근저당권이 설정됐다는 것은 아파트를 2억1000만원에 구입했다는 뜻이 아닙니다.

집값 23억원 가운데 지급하지 않은 잔금 상당액을 매도인에게 빌리고, 매도인이 이를 보호하기 위해 아파트를 담보로 잡은 거래로 이해해야 합니다.

대출 규제가 강화되면 은행 대출 대신 매도인이 자금을 빌려주는 거래가 늘어날 수 있습니다.

하지만 결국 갚아야 할 빚이라는 점은 은행 대출과 같습니다. 계약 당사자뿐 아니라 해당 주택에 들어가려는 임차인도 등기부등본과 실제 채무 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

부동산 실거래 내용은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서, 소유권과 근저당권 설정 현황은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

이 글은 공개된 보도자료와 언론 보도를 참고해 이해하기 쉽게 재구성한 정보성 콘텐츠입니다. 원문을 그대로 옮기지 않았으며, 개별 거래의 계약 조건과 세금 및 법률관계는 계약서와 등기부등본을 기준으로 전문가에게 확인해야 합니다.

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