2026 부동산 세제개편안 총정리｜종부세는 높이고 다주택자 양도세는 한시 완화
2026 부동산 세제개편안 총정리｜종부세는 높이고 다주택자 양도세는 한시 완화
정부가 2026년 8월 3일 종합부동산세와 양도소득세 체계를 대폭 바꾸는 세제개편안을 발표했다.
이번 개편의 방향은 분명하다. 실제로 거주하는 중저가 1주택자는 보호하되 초고가주택, 비거주 주택, 다주택 보유자의 보유 부담은 높이겠다는 것이다.
다만 보유세만 올리면 집을 팔고 싶어도 양도세 때문에 매물이 나오지 않을 수 있다. 정부는 이를 고려해 2027년과 2028년 다주택자 양도세 중과세율을 한시적으로 낮추기로 했다.
종부세 기본공제는 어떻게 바뀌나
실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 확대된다.
공시가격 14억원 이하, 시가 약 20억원 이하의 실거주 1주택자는 종부세를 내지 않을 가능성이 크다.
그러나 1주택자라도 해당 주택에 실제 거주하지 않으면 기본공제는 9억원만 적용된다. 주택 수는 한 채지만 임대를 주고 다른 곳에 거주하는 사람은 종부세 부담이 늘어날 수 있다.
초고가주택 종부세는 강화된다
실거주 1주택이라도 시가 약 35억원 이상부터는 종부세가 증가할 수 있다.
시가 약 46억원을 넘는 초고가주택은 더 높은 세율이 적용되면서 세 부담이 큰 폭으로 늘어날 전망이다.
공정시장가액비율도 현행 60%에서 70~80%로 올라가고, 종부세 세 부담 상한은 150%에서 200%로 상향된다.
다주택자 양도세는 2년간 낮아진다
조정대상지역 주택을 매도하는 다주택자는 현재 기본세율에 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트의 중과세율을 적용받는다.
정부안은 이를 다음과 같이 완화한다.
2027년
2주택자: 기본세율+5%포인트
3주택 이상: 기본세율+10%포인트
2028년
2주택자: 기본세율+10%포인트
3주택 이상: 기본세율+15%포인트
2029년 이후
2주택자: 기본세율+20%포인트
3주택 이상: 기본세율+30%포인트
2027년과 2028년에 집을 처분하도록 유도하고, 2029년부터 현재 중과세율로 복원하는 구조다.
장기보유특별공제는 실거주 중심으로 개편
고가 1주택 양도세 공제도 크게 달라진다.
현재는 보유 기간과 거주 기간을 합해 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 앞으로는 실제 거주 기간이 더욱 중요해진다.
2029년부터는 보유 기간 공제가 사라지고 거주 기간만 공제하는 장기거주소득공제로 전환된다.
공제받을 수 있는 금액도 2028년에는 최대 20억원, 2029년 이후에는 최대 10억원으로 제한된다.
집을 오래 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있다.
일시적 2주택 처분기한도 확인해야
2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에서 새 주택을 취득하는 일시적 2주택자는 기존 주택을 2년 안에 처분해야 1주택 특례를 받을 수 있다.
비조정대상지역 주택을 새로 취득한 경우에는 현행대로 3년의 처분기한이 적용된다.
전근·질병 등은 거주기간으로 인정
직장 전근, 장기 치료가 필요한 질병, 취학, 부모 봉양, 해외 체류처럼 피하기 어려운 사유로 주택에 살지 못했다면 최장 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있다.
재개발이나 재건축 공사로 거주하지 못한 경우에도 공사 기간의 절반을 거주기간으로 인정한다.
65세 이상 1주택자의 지방 이주도 지원
65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 감면하는 특례도 신설된다.
2027년에는 최대 5억원 한도로 50%, 2028년에는 최대 3억원 한도로 30%를 감면하는 내용이다.
다만 정해진 기간 안에 실제로 비수도권으로 이주해야 하며, 일정 기간 수도권 주택을 다시 취득하면 감면 세액을 추징당할 수 있다.
이번 대책이 부동산시장에 미칠 영향
다주택자의 보유 비용은 증가하지만 2027~2028년 양도세가 낮아지면서 일부 매물이 시장에 나올 가능성이 있다.
반면 상대적으로 세 부담이 적은 20억~30억원대 주택으로 수요가 몰리거나, 임대주택 매각으로 전월세 물량이 줄어드는 부작용도 예상된다.
가장 중요한 것은 이번 내용이 아직 정부안이라는 사실이다. 국회에서 관련 법률이 통과돼야 시행되며, 논의 과정에서 세율과 적용 시기가 달라질 수 있다.
주택을 팔거나 새로 취득하려는 사람은 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부, 조정대상지역 여부, 취득일과 매도 예정일을 함께 확인해야 한다.
이 글은 재정경제부가 발표한 자료와 공개된 언론 보도를 참고해 이해하기 쉽게 재구성한 정보성 콘텐츠입니다. 원문을 그대로 옮기지 않았으며, 개인별 세금은 보유 주택과 거래 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
재정경제부 공식 사이트
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