2026년 양도소득세 세율표｜과세표준별 세율·누진공제 계산방법

부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 매매가격 전체를 기준으로 계산하지 않습니다.

매도가격에서 취득가격, 필요경비, 장기보유특별공제와 기본공제 등을 뺀 ‘양도소득 과세표준’에 세율을 적용합니다.

따라서 같은 가격에 부동산을 매도했더라도 취득가격과 필요경비, 보유기간 및 비과세 여부에 따라 실제 세금은 달라질 수 있습니다.

■ 양도소득 과세표준 계산방법

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 양도소득 기본공제 250만 원 = 양도소득 과세표준

취득세, 법무사 비용, 부동산 중개보수와 세법에서 인정하는 자본적 지출 등은 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

필요경비를 인정받으려면 영수증, 세금계산서, 계약서와 계좌이체 내역 등의 증빙자료가 필요합니다.

■ 2026년 양도소득세 기본세율표

■ 양도소득세 계산 공식

과세표준 × 해당 세율 − 누진공제
= 양도소득세 산출세액

여기에 양도소득세 산출세액의 10%에 해당하는 지방소득세가 별도로 부과됩니다.

■ 과세표준 2,000만 원 계산 예시

과세표준이 2,000만 원이면 15% 세율과 126만 원의 누진공제를 적용합니다.

2,000만 원 × 15% − 126만 원
= 174만 원

양도소득세는 174만 원이고 지방소득세는 17만 4,000원입니다.

따라서 양도소득세와 지방소득세를 합한 예상 납부액은 약 191만 4,000원입니다.

■ 누진공제를 빼는 이유

양도소득세는 과세표준이 커질수록 높은 세율이 적용되는 누진세 방식입니다.

과세표준이 2,000만 원이라면 1,400만 원까지는 6%, 이를 초과하는 600만 원에는 15%가 적용됩니다.

구간별로 나누어 계산하는 번거로움을 줄이기 위해 전체 과세표준에 해당 세율을 곱한 다음 누진공제액을 빼는 방식을 사용합니다.

즉, 15% 구간에 해당한다고 해서 2,000만 원 전체에 실질적으로 15%의 세금이 부과되는 것은 아닙니다.

■ 기본세율 적용 전 확인할 사항

위 세율은 일반적인 부동산 양도에 적용되는 기본세율입니다.

하지만 다음과 같은 경우에는 별도 세율이나 중과세율이 적용될 수 있습니다.

• 보유기간 2년 미만의 부동산
• 분양권 또는 조합원입주권
• 비사업용 토지
• 다주택자의 조정대상지역 주택

반대로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도차익이 발생하더라도 양도소득세가 부과되지 않을 수 있습니다.

다만 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익이 과세될 수 있습니다.

■ 부동산 양도소득세 신고기한

부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고와 납부를 해야 합니다.

양도일은 일반적으로 잔금을 모두 받은 날을 기준으로 합니다. 다만 소유권이전등기 접수일이 잔금일보다 빠르면 등기 접수일이 양도일이 될 수 있습니다.

홈택스에서 양도소득세 신고를 완료한 후에는 위택스에서 지방소득세도 신고하고 납부해야 합니다.

※ 이 글은 국세청 자료와 현행 법령을 참고해 이해하기 쉽게 재구성한 정보성 콘텐츠입니다. 원문을 그대로 옮기지 않았으며, 세법 개정과 개인별 주택 수, 보유기간, 거주기간, 필요경비 및 비과세 요건에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

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