2026년 부동산 세제 개편 전망: 1주택자도 실거주 여부가 중요해질까?
2026년 부동산 세제 개편 전망: 1주택자도 실거주 여부가 중요해질까?
2026년 7월 말 세제개편안 발표를 앞두고 부동산 보유세와 양도소득세 개편 가능성이 관심을 받고 있다.
현재 거론되는 핵심 방향은 주택 수만 따지기보다 실제 거주 여부를 세제 혜택에 더 강하게 반영하는 것이다.
다만 공정시장가액비율 80% 상향과 장기보유특별공제 축소는 아직 확정된 정책이 아니다. 실제 적용 여부는 정부의 공식 세제개편안과 국회 입법 과정을 확인해야 한다.
이번 논의의 핵심은 무엇일까?
기존 부동산 세제에서는 1주택인지 다주택인지가 중요한 기준이었다.
앞으로는 주택 수뿐 아니라 다음과 같은 요소를 더 세밀하게 반영할 가능성이 거론된다.
- 소유자가 해당 주택에 실제로 거주하는지
- 얼마나 오래 거주했는지
- 주택을 보유만 하고 임대하고 있는지
- 고가주택인지
- 다주택자인지
- 장기간 실수요 목적으로 보유했는지
이에 따라 1주택자라도 본인이 거주하지 않고 장기간 임대했다면 일부 세제 혜택이 줄어들 수 있다는 전망이 나온다.
그러나 현재 단계에서는 ‘비거주 1주택자 세금 인상’이 확정됐다고 표현해서는 안 된다.
공정시장가액비율이란?
공정시장가액비율은 재산세와 종합부동산세의 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율이다.
종부세는 단순히 주택 공시가격 전체에 비율을 곱해 계산하지 않는다.
일반적인 계산 구조는 다음과 같다.
주택 공시가격 합계
- 기본공제액
= 공제 후 금액
공제 후 금액
× 공정시장가액비율
= 종부세 과세표준
예를 들어 각종 공제를 적용한 뒤 남은 금액이 5억 원이라고 가정해 보자.
공정시장가액비율이 60%라면
5억 원 × 60% = 3억 원
80%라면
5억 원 × 80% = 4억 원
세율이 그대로여도 세금을 계산하는 과세표준이 1억 원 커지는 구조다.
다만 실제 종부세에는 기본공제, 세율, 고령자·장기보유 세액공제와 세부담 상한 등이 적용되므로 개인별 세금은 단순 계산과 다를 수 있다.
현재 종부세 공정시장가액비율은 60%
현재 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율은 60%다.
과거에는 다음과 같이 단계적으로 올라갔다.
- 2019년: 85%
- 2020년: 90%
- 2021년: 95%
- 현재: 60%
2026년 세제 개편을 앞두고 80% 수준으로 다시 올리는 방안이 언론과 세무업계에서 거론되고 있다.
공정시장가액비율은 종부세법 자체를 고치지 않고 대통령령인 시행령 개정으로 조정할 수 있어, 법률 개정보다 비교적 빠르게 변경할 수 있다는 특징이 있다.
그러나 정부가 80% 적용을 공식 확정한 것은 아니다.
재산세와 종부세를 구분해야 한다
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉜다.
재산세
주택을 소유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 지방세다. 주택 가격과 1세대 1주택 여부 등에 따라 과세표준과 세율이 달라진다.
종합부동산세
개인이 보유한 주택 공시가격 합계가 기본공제 기준을 초과하는 경우 국가가 부과하는 국세다.
따라서 공정시장가액비율이 바뀐다는 말을 들었을 때는 재산세 기준인지 종부세 기준인지 구분해야 한다.
두 세금이 항상 같은 방식과 같은 비율로 동시에 오르는 것은 아니다.
보유세 개편 시 영향을 크게 받을 사람
공정시장가액비율이 실제로 상향되면 모든 주택 보유자의 세금이 똑같이 오르는 것은 아니다.
상대적으로 영향을 크게 받을 가능성이 있는 대상은 다음과 같다.
- 종부세 과세 대상 고가주택 보유자
- 여러 채의 주택을 보유한 다주택자
- 공시가격이 크게 오른 주택 보유자
- 세액공제를 충분히 받지 못하는 사람
- 실거주하지 않는 고가 1주택자
반대로 주택가격이 종부세 기본공제 기준에 미달한다면 종부세 공정시장가액비율이 올라가더라도 종부세가 새로 부과되지 않을 수 있다.
1주택자라고 모두 종부세를 내는 것도 아니다.
양도소득세 개편에서 주목할 부분
양도소득세는 부동산을 팔아 발생한 양도차익에 부과하는 세금이다.
2026년 세제 개편 논의에서는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 구조를 손볼 가능성이 거론되고 있다.
장기보유특별공제란 부동산을 장기간 보유하거나 거주한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도다.
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 다음과 같은 구조다.
- 보유기간에 따른 공제: 연 4%, 최대 40%
- 거주기간에 따른 공제: 연 4%, 최대 40%
- 합산 최대 공제율: 80%
10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 사람이 요건을 충족하면 최대 80%까지 적용받을 수 있다.
양도가액 12억 원과 장기보유특별공제
일반적으로 1세대 1주택자가 비과세 요건을 충족하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.
다만 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익이 과세 대상이 될 수 있다.
예를 들어 주택을 15억 원에 매도한다고 해서 전체 양도차익에 세금이 부과되는 것은 아니다.
전체 양도차익 가운데 12억 원 초과분에 해당하는 비율을 계산한 뒤 필요경비와 장기보유특별공제 등을 반영한다.
따라서 고가 1주택자에게는 장기보유특별공제율이 실제 양도세 부담을 결정하는 중요한 요소가 된다.
정부가 검토할 것으로 예상되는 방향
현재 시장에서 거론되는 방향은 보유기간 공제보다 실제 거주기간 공제의 비중을 높이는 방식이다.
예를 들어 다음과 같은 개편 가능성이 언급된다.
- 단순 보유기간에 따른 공제율 축소
- 실제 거주기간 공제율 확대
- 비거주 1주택자의 최대 공제율 제한
- 장기 실거주자에 대한 혜택 유지 또는 강화
- 고가 비거주 주택의 세 부담 확대
이 방향으로 제도가 변경된다면 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 양도세 차이가 더 커질 수 있다.
하지만 구체적인 공제율과 적용 시기, 기존 보유자에 대한 경과조치는 아직 확정되지 않았다.
1주택을 전세 준 사람은 세금이 바로 오를까?
현재 집을 전세로 임대하고 있다고 해서 당장 세금이 오른 것은 아니다.
공식 개편안이 나오지 않았고 법률도 변경되지 않았기 때문이다.
향후 장기보유특별공제가 개편되더라도 다음 사항에 따라 결과가 달라질 수 있다.
- 주택 취득일
- 실제 거주기간
- 보유기간
- 양도 시점
- 양도가액
- 조정대상지역 취득 여부
- 상생임대주택 특례 적용 여부
- 개정법의 시행일
- 기존 주택에 대한 경과조치
세법 개정 전부터 보유한 주택에 새 기준을 그대로 적용할지, 일정 기간 기존 기준을 인정할지도 중요한 쟁점이다.
따라서 보도만 보고 서둘러 입주하거나 매도할 필요는 없다.
세금 계산에서 가장 많이 하는 오해
첫째, 공시가격에 공정시장가액비율만 곱하면 종부세가 나온다는 오해다.
종부세는 기본공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율과 세율, 각종 공제를 적용한다.
둘째, 1주택자는 무조건 양도세가 없다는 오해다.
양도가액이 12억 원을 초과하거나 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도세가 발생할 수 있다.
셋째, 오래 보유하면 거주하지 않아도 최대 80%를 공제받는다는 오해다.
현행 최대 80% 공제는 보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%를 합한 구조다.
넷째, 세제개편 보도가 나오면 곧바로 시행된다는 오해다.
시행령 개정으로 가능한 항목도 있지만 소득세법 개정이 필요한 장기보유특별공제는 국회 심의를 거쳐야 한다.
집주인이 지금 확인할 사항
부동산 세제 개편에 대비하려면 다음 내용을 먼저 정리해 두는 것이 좋다.
- 주택별 취득일
- 실제 거주를 시작한 날짜와 종료일
- 주민등록 전입·전출 기록
- 임대차계약 기간
- 현재 공시가격
- 예상 매도가격
- 1세대 1주택 비과세 요건
- 장기보유특별공제 예상 공제율
- 종부세 고령자·장기보유 세액공제
- 상생임대주택 특례 해당 여부
매도 계획이 있다면 현재 제도와 개편 이후 예상 세금을 각각 계산해 비교하는 것이 좋다.
다만 개편안이 확정되기 전에 소유권 이전이나 증여를 서두르면 오히려 취득세와 증여세 등 다른 부담이 발생할 수 있다.
공식 발표에서 확인해야 할 내용
정부 세제개편안이 발표되면 다음 항목을 확인해야 한다.
- 종부세 공정시장가액비율을 실제로 올리는지
- 재산세 기준도 함께 조정하는지
- 비거주 1주택자의 세 부담을 별도로 높이는지
- 장기보유특별공제 중 보유기간 공제율을 줄이는지
- 거주기간 공제율을 높이는지
- 개정된 공제율의 시행일
- 기존 주택 보유자에게도 적용하는지
- 장기 임대 중인 1주택자의 예외가 있는지
- 고령자와 은퇴자를 위한 납부유예 제도가 보완되는지
정부 발표자료의 ‘검토’, ‘추진’, ‘법안 제출’, ‘시행’은 서로 다른 단계이므로 구분해서 봐야 한다.
정리
2026년 부동산 세제 개편 논의의 핵심은 주택 수 중심의 과세에서 실거주 여부를 더 중요하게 반영하는 방향으로 이동할 가능성이 있다는 것이다.
종부세 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 올리는 방안과 1세대 1주택 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 조정하는 방안이 거론되고 있다.
그러나 두 방안 모두 아직 확정된 정책은 아니다.
현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%를 합해 최대 80%까지 적용될 수 있다.
앞으로 보유기간 공제가 줄고 거주기간의 중요성이 커진다면 집을 한 채만 보유했더라도 실제 거주하지 않은 사람은 양도세 혜택이 줄어들 수 있다.
부동산을 보유하거나 매도할 계획이라면 언론의 예상안만으로 판단하지 말고 정부의 세제개편안, 국회를 통과한 법률과 시행일을 순서대로 확인해야 한다.
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※ 이 글은 2026년 7월 현재 시행 중인 제도와 언론에서 거론되는 세제개편 전망을 구분해 정리한 정보입니다. 공정시장가액비율 상향과 장기보유특별공제 개편은 아직 확정되지 않았습니다. 실제 매도·증여·임대 결정 전에는 정부의 최종 발표와 개정 법령을 확인하고 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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